这6种情形可启动应急维修程序

　　自6月5日本报启动“关注房子养老钱”系列报道以来，大河报记者每天都会接到不少反馈信息，群众普遍反映走普通程序使用维修资金，业主签字耗时太长，面对外墙脱落、电梯故障、房屋漏水等危急情况，“能不能走应急程序?”

　　刚刚通过的民法典规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用维修资金。什么情况下可以使用应急维修资金?需要哪些程序?目前郑州使用情况如何?如何监管?大河报记者进行了调查。

　　郑州一小区11栋楼外墙脱落严重需维修

　　“你看看，俺小区这11栋楼，基本都有外墙瓷砖脱落的现象。”6月25日下午，郑州市锦艺国际华都欧尚小区物业客服经理祁欣告诉大河报记者，该小区2011年交房，2598户人家，2017年前后部分楼栋开始出现外墙脱落，“经常砸到业主的玻璃、电动车，2018年11号楼还砸到一位老太太的肩膀，物业垫钱给老人看的病”。

　　大河报记者在现场看到，不少楼栋外墙出现不同程度的脱落现象，6号、7号、8号楼的东侧尤为严重，脱落面积超过50平方米。7号楼下通往负一楼电动车坡道玻璃棚被毡布覆盖着，不少玻璃裂痕累累。“你看，这是我们上周刚换的玻璃，昨天又被砸坏了，实在是太危险了。”祁欣说。

　　小区内的人行道离楼最近处约10米，正带孙子散步的业主陈先生担心地说，人行道离楼这么近，如果刮风时遇到瓷片脱落，砸到人的几率还是很大的，“希望有关部门能尽快解决”。

　　“之前只是出现小范围鼓包，但这些瓷片随时可能脱落，我们把发现的鼓包瓷片全部敲掉，工作人员每天拿着望远镜逐楼排查，尽最大可能排除隐患。”祁欣说，“但要想彻底解决问题，还是得动用维修资金，把外墙喷上真石漆，一劳永逸。”

　　可是在动用维修资金时，物业犯了难。由于小区没有业委会，相关手续只能由物业公司来办，可如果按照正常手续,光业主签字表决环节耗时太长。之前11号楼房顶漏水需要动用维修资金，光“双三分之二”业主签字就耗费了近俩月。“民法典和《河南省物业管理条例》都规定，紧急情况下可以走应急程序，我们之前没有走过，现在想试试。”祁欣说。

　　去年郑州115个小区走应急维修程序

　　“维修资金作为保障房屋安全使用的专项资金，是业主在购房后交存的一笔房屋‘养老金’，应急维修制度保证了房屋出现问题的‘急事急办’。”郑州市物业维修基金管理中心副主任刘华介绍，应急维修制度主要解决了以下三个问题。

　　首先是解决了业主签字确认难的问题。刘华介绍，如果是按“双三分之二”程序表决，要经过建筑面积和业主总人数双三分之二以上同意方能实施。由于众口难调，业主签字难、决策难在短时间难以达成共识的情况下，难免会拖延时间，势必影响小区业主生活，或许还会出现意想不到的危险情形。如果采用应急维修，仅需要业主证明人签字，全程跟踪参与，保证维修的真实性和合法性的同时，有效地提高了维修资金使用效率。

　　其次是紧急情况发生后及时维修可有效防止险情扩大。郑州西郊某小区顶楼业主王女士家中屋面渗漏严重，屋外大雨屋内小雨，造成家中电路短路断电，严重影响了生活。电线短路极易发生火灾，对整个物业管理区域造成危险。维修资金监管部门了解到该情况后，随即启动应急维修机制，及时解决了问题。

　　“此外，应急制度还可以有效发挥资金对房屋的保障作用。”刘华介绍，全国范围内，维修资金的管理模式主要有政府代管和业主大会自管两种。但绝大多数城市仍然实行的是政府代管模式，即由政府行政主管部门负责维修资金的首次筹集、日常监管和使用审核工作。

　　郑州市物业维修基金管理中心数据显示，2019年郑州市应急维修涉及115个小区、划拨金额1246.29万元，分别占全年总使用量的16.38%和15.41%。主要用于电梯、外墙、给排水、消防等严重影响业主使用或危及房屋安全的维修项目。

　　建议

　　项目全过程要进行公示保障公开透明

　　事实上，从全国范围来讲，物业公司虚假套用维修资金案例屡见不鲜，如何保证业主有限的维修资金都能花在刀刃上?

　　“最主要的是项目全过程要进行公示，保障公开透明。”郑州市物业维修基金管理中心使用管理科科长张冰认为，为保障业主知情权，申请人申报的维修项目必须在相关业主范围内进行事前公示(方案和表决、施工单位选择)、事中公示(材料变更)、事后公示(竣工验收)，并且要求维修项目各环节均应由业主证明人参与见证，充分保障业主对维修资金使用的知情权、监督权。

　　“广大业主要多关注维修资金使用这件事，积极参与监督，怎么修、怎么花业主说了算，对公示的维修方案提出意见建议，充分了解分摊费用情况，维修过程实施及解决的问题等。为确保公正，应急使用维修资金在1万元以上的，应当对施工项目进行决算审核。”张冰说。

　　值得一提的是，在实际操作中，物业服务企业作为申请人申请应急维修时，部分物业企业担心维修信息公示，由于金额大或维修连续集中，业主反对意见较多，影响申请和维修进度，往往会出现不愿主动公开公示，造成公示时间不及时或公示时间不够，或公示区域不够明确的情况，从而加深了业主的疑虑，让业主觉得在维修资金申请使用的过程中信息的公开、透明度不够，使得业主主动自愿参与维修资金的意见征集和决策、监督的积极性不高。

　　针对这一问题，河南财经政法大学工程管理与房地产学院副教授曹飞建议，政府应鼓励小区召开业主大会，大力提倡维修资金由业委会自主管理。用“结合”的方式，既给予业主“主人翁”的权利，也保障业主的参与权、决策权、监督权。

　　“此外建议还要加强对消防、电梯等特殊设备专业管理。”北京师范大学政府管理研究院副院长宋向清认为，成都今年的新规非常值得我们学习：新增质监、消防部门在电梯、消防设施设备应急维修时的查勘确认职责，防止业主委员会、物业服务企业利用业主非专业型、人数众多组织分散性等特点，虚列项目，虚增工程量，套取、骗取维修资金，避免“搭车”使用，保障资金使用安全。

　　延伸

　　【哪些情况可以使用维修资金?】

　　2018年1月1日开始实施的《河南省物业管理条例》第七十条规定了六种物业服务企业应当立即组织应急维修的紧急情况，这六种情况包括：电梯、消防等共用设施设备故障损坏，无法正常使用的;屋面、外墙渗漏的;楼体外墙墙面有脱落危险的;专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍的;公共护栏(围)破损严重的;其他紧急情况。申请人可以是业主委员会(相关业主)或其委托的物业服务企业。

　　【使用应急维修资金需要哪些程序?】

　　1.申请立项;

　　2.制订维修和更新、改造方案并公示;3.现场确认;

　　4.确定施工单位，公示结果;

　　5.签订维修和更新、改造施工合同并组织维修;6.竣工验收并公示材料。

　　为方便申请人办理维修资金使用申请业务，郑州市物业维修基金管理中心为每一个使用项目建立专人辅导跟踪服务机制，申请人可注册获取U盾实现网上立项、网上咨询、网上传递材料。

　　【征集令】

　　随着越来越多的房子步入“老龄化”，维修资金使用频率也会越来越高，如您在生活中遇到有关于维修资金方面的问题或建议，可将内容发送至邮箱373454119@qq.com，或手机发送短信至15515725151。