车位之争见证业主自治

　　随着私家车增加，城市居民对车位的关注度与日俱增。一般业主都认为车位需要从开发商手中购买，但郑州市恒通新城小区却将300余个地下停车位从开发商手中“争取”了过来，租金归小区公共所有。不料，运行了没多久，小区业主委员会及新物业公司，被开发商告上了法庭。一审败诉后，业主们和律师重新收集整理证据，提起上诉，日前，法院已经二审开庭审理。

　　汽车时代已经来临，不少人在买房的同时，都会考虑给自己的爱车找个立足之地，小区是否有足够的停车位，甚至足以影响人们的买房抉择。近年来，由小区车位产权归属引发的争议和纠纷日益增多，有的开发商表示停车位“只售不租”，有的开发商推出20年超长租期，还有的则直接将人防工程改做停车位待价而沽……停车位已然成为开发商与业主关系紧张的导火索。正因为如此，这起官司牵动的不只是恒通新城小区业主的心，另外40多个小区的业主委员会代表，还有20多个未成立业委会小区的代表，共计300余人到庭参与旁听。

　　《物权法》第七十四条明确规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这也就是说，除了取得工程规划许可审批手续的车位之外，开发商不得占用小区公共场地建设停车位，这些停车位的收益理应归属全体业主。不过，同样的问题放在地下则要困难得多——各小区的地下停车位看起来都差不多，实际身份却千差万别，其产权归属应该如何划分?简单说，只要能办理产权证的停车位，其产权就明确属于开发商或者购买业主，因为只有满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，才能办理产权证。

　　真正麻烦的是那些无法办理产权证的地下停车位。现实生活中，不少小区的地下停车位都没有产权证，开发商能够提供给购买者的只有“收据”，这些车位名义上是出售给业主，实际上只是长期租赁。这种车位买卖本身就隐藏着巨大的法律风险——《中华人民共和国城市房地产管理法》第37条规定：“未依法登记领取权属证书的不得转让。”因此，如果不能办理产权，车位买卖合同是不受法律保护的。

　　车位不能办理产权证的情况主要有两种，一种是开发商没有履行规划许可审批手续，另一种则是占用了人防工程。就前一种情况而言，没有履行正常的审批手续，意味着停车位无论资金还是场地可能都已经按公建面积分摊给全体小区业主，业主自然可以据此讨还收益。其中维权难点在于，小区公建面积和容积率对于普通业主来说难得一见，因此很难作出判断。后一种情况同样颇为复杂，按照《人民防空法》的规定，“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”但是，小区业主与开发商谁才是真正的投资者?平息由此引发的争议，首先就需要明确人防工程的所有权归属。

　　在业主委员会普遍缺位的背景中，恒通新城小区的业委会不仅为了业主利益据理力争，而且自主选择物业公司，甚至不惜与开发商对簿公堂。这种业主自治的尝试值得鼓励，依法维权的行动更是值得嘉许。通过此次诉讼，不仅有助于公众了解地下停车位的更多情况，而且有助于廓清一些原本模糊的概念。无论诉讼结局如何，这都是一件令人感到欣慰的维权案例。