物业合同容不得霸王条款

　　“物业公司随意涨价”“捆绑水电气暖费，多收手续费”“新物业进驻，老物业赖着不走”“保修期内开发商故意拖时间不修房屋”“买房的时候开发商承诺低物业费，却又跟物业公司签订高物业费的前期物业合同”……今后，物业管理中的这些不合理现象将在我省成为过去式——日前，省住建厅正式印发《河南省前期物业合同(示范文本)》，旨在规范我省物管市场，保护业主合法权益，理清各方责任，减少物业纠纷。

　　所谓前期物业管理，是指房屋自售出之日起，至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止的物业管理。简单说，就是在业主委员会确定小区物业管理公司之前，针对小区物业实施的管理。众所周知，物业公司的管理对象是物业，服务对象则是人，也就是小区业主和使用人。但在前期物业管理中，业主作为服务对象往往是缺席的，因为前期物业合同是由开发商与物业公司签订，未来业主的需求因此很容易遭到忽略。

　　综观各类物业公司与业主之间的纠纷，大多发生在前期物业管理中。面对前期物业管理中的诸多“霸王条款”，有的小区业主与物业公司长期关系紧张，有的小区业主不惜与物业公司对簿公堂，更多的小区业主则无奈选择忍气吞声……究其原因，在于前期物业管理公司不请自来，却又“请神容易送神难”。前期物业管理公司是开发商自主选择的，更有甚者，开发商自己组建物业公司接手自家楼盘。作为一种过渡性物业管理，前期物业管理的目的是为后期管理创造良好条件，但在实际运行中，由于前期物业管理公司缺乏有效制约，物业公司很容易将过渡性管理视为理所应当的权力，并想方设法巩固自身利益。

　　《物业管理条例》明确规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同……前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。显而易见，业委会与新物业公司签订的合同生效后，前期物业管理合同就宣告失效。这里有两个必要条件，首先是小区必须成立业委会，其次是业委会选定了新的物业公司。然而，如果前期物业管理公司拒不配合，不但业委会的成立困难重重，而且其积极履行职责也颇为不易。

　　前期物业管理虽然是过渡措施，但在实际生活中，长期驻扎的前期物业管理公司大量存在。有的小区没有业委会，有的小区业主缺乏自主意识，有的小区规模小、人数少……凡此种种，都为前期物业管理公司长期驻扎提供了便利条件。更重要的是，虽然业主没有参与前期物业管理合同的制订，但合同本身对业主却同样有约束力。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。也就是说，如果前期物业合同中存在“霸王条款”，业主势必将会在日后维权过程中面对巨大的法律障碍。

　　以此为背景，《河南省前期物业合同(示范文本)》堪称业主权益的“保护伞”，在业主参与小区公共管理之前，通过法律确保前期物业合同的规范和公正，颇具现实意义。对于物业管理企业来说，规范前期物业合同既是一种约束，同时也是一种提醒——与其通过“霸王条款”牟取收益，不如依靠优化管理来赢得业主的信任和选择。